Как купить квартиру в кредит
Виды кредитования

Все больше людей приобретают жилье, пользуясь кредитами и займами. Порой предлагаемые условия получения займа выглядят очень заманчиво, но, как правило, это лишь на первый взгляд. Всем, кто задумался о кредите необходимо внимательно прочитать условия договора и разобраться в расходах. Необходимо особенно осторожно относиться к слишком выгодным предложениям. К примеру, организация предлагает купить квартиру в рассрочку на 10-20 лет, проценты по займу существенно ниже банковских, и нужно всего лишь на несколько месяцев вложить свои деньги. Звучит заманчиво, не так ли?

По сути, существует две основных схемы кредитования для приобретения квартиры (жилья).

• банковская ипотека;
• жилищно-накопительный кооператив.

В настоящее время Россия идет по пути развития двухуровневой американской модели ипотеки, хотя считалось, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (или жилищно-накопительных кооперативов) .

Наши консультанты по ипотеке готовы помочь Вам разобраться в схемах кредитования и выбрать то, что подходит вам.

Система жилищно-накопительных кооперативов

ЖНК – замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура, со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Получить кредит в такой кассе (по ставке ниже рыночной) может только член кассы, то есть человек, вкладывающий туда деньги (тоже по ставке ниже рыночной). Источник ресурсов для целевых жилищных займов в ссудо-сберегательной кассе - вклады граждан. Пока одни члены кооператива накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие эти же деньги получают в качестве займа, начинают процесс погашения займа.

Приобретение квартиры с помощью ЖНК имеет свои плюсы и минусы. Отметим главные особенности этой схемы:

• работа ЖНК регулируется Федеральным законом № 215 от 30.12.04г.;
• пайщик ЖНК должен вносить средства в кооператив, пока не накопит 50% от стоимости нужного ему жилья, только потом ему выделяется ссуда на приобретение квартиры;
• по закону кооператив может приобретать жилье только в общую собственность всех пайщиков (то есть с постановкой его на баланс ЖНК) и передает право собственности на квартиру после полного погашения долга со стороны пайщика.

Участнику ЖНК необходимо не забыть и о следующем. Во-первых, сумма вступительного взноса (и членских взносов) не возвращается в случае выхода из кооператива. Во-вторых, внеся 30-50% от необходимой на приобретение квартиры суммы, в действительности вы не сразу получаете ключи от квартиры. Согласно правилам ЖНК, вас ставят в очередь таких же оплативших необходимый для получения квартиры минимум, и до момента въезда в «родные» стены, по словам экспертов, может пройти от 3 месяцев до 10 лет. Все зависит от стечения разных обстоятельств: от того, какое количество новых пайщиков прибудет в ряды вашего кооператива, с какой периодичностью и в каком размере они будут перечислять паевые взносы на кооперативный счет. Наконец, надо учитывать и тот факт, что цены на недвижимость повышаются.

Получается, что при таком росте стоимости жилья через два года, после внесения половины необходимой суммы, участник кооператива уже не сможет получить ту квартиру, которую он выбрал и за которую исправно вносил деньги, – она подорожает. Так что надо быть готовым к тому, что в итоге за квартиру придется заплатить больше.

Приобретение жилья через участие в ЖНК может быть не таким быстрым и легким занятием. В условиях роста цен на недвижимость, может создаваться ситуация, когда выгоднее взять банковский кредит, чем становиться пайщиком ЖНК.

Кроме того, в законе не четко прописаны механизм выхода пайщика из ЖНК и процедура определения реальной стоимости пая на момент выхода.

Банковская ипотека

Банковская ипотека подразумевает:

• высокие требования к заемщику (его доходам и платежеспособности);
• значительные первоначальные расходы (оценщик, риэлтор, страховщик, услуги банка);
• более высокие проценты по кредиту, чем в ЖНК;
• оформление квартиры в собственность заемщика.

Но эта схема выгодна при высоком росте цен на недвижимость и не несет с собой рисков.

При этом в настоящее время возможно получить кредит на приобретение готового и строящегося жилья в городе, домов за городом.

Вторичный рынок (готовое жилье)

Самая простая схема кредитования, которую предлагают более 20 банков, расположенных в Красноярске. При этом программы банков отличаются требованиями. Вторичный рынок жилья является лидером по количеству ипотечных сделок. Примерно 80% жилья, приобретаемого по ипотечному кредиту, приходится именно на вторичный рынок. Это можно объяснить, в первую очередь, минимальными рисками для банков и покупателей – при заключении сделок на основе выдачи ипотечного кредита квартира является гарантом вложенного капитала, особенно в условиях постоянного роста цен на рынке недвижимости.

Первичный рынок (строящееся жилье)

В настоящее время кредиты на приобретение строящегося жилья выдает Газпромбанк, или возможно взять кредит на строящееся жилье под залог имеющегося в собственности жилого помещения

Получение кредита для покупки квартиры на первичном рынке имеет ряд особенностей. Если на вторичном рынке выдача ипотечного кредита для банка связана только с одним неизвестным - платежеспособностью клиента, то при покупке квартиры на этапе строительства необходимо получить два согласования: самого заемщика (как и при выдаче ипотечного кредита в сделках на вторичном рынке) и объекта строительства, который он хочет купить.

Рынок загородной недвижимости

В настоящее время ипотечное кредитование на рынке загородных домов только развивается. Есть определенные сложности, связанные с удаленностью объектов недвижимости. Но с помощью специалистов ООО «Гранта-недвижимость» большинство из вопросов становятся решаемыми.