В силу ряда обстоятельств перед некоторыми людьми, оформившими ипотечный кредит встает вопрос о продаже квартиры. Существует мнение, что ипотечную квартиру продать нельзя. Вовсе нет! Можно, и причем, 3 разными способами, но важно понимать, что данная процедура не совсем проста. С ЧЕГО НАЧАТЬ? Самое первое — вы должны известить кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру. Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать объект залога третьим лицам без согласия банка до полного погашения долга. Если же банк остается в неведении, что вы продаете квартиру, то банк не даст согласие на её продажу, и, соответственно, регпалата откажет в регистрации сделки.
Способ 1. продажа квартиры ПО ИПОТЕКЕ ВАШЕГО БАНКА
Если вы нашли покупателя, который планирует взять ипотечный кредит на приобретение квартиры, в том же банке, что и Ваш кредит то Вам очень повезло! В настоящий момент почти все банки позволяю «перекредитовать» квартиру и продать её новому покупателю, без досрочного гашения существующей ипотеки.
- Заключение договора купли-продажи: после одобрения квартиры банком в качестве предмета Залога, Вы с покупателем заключаете договор купли-продажи. В этот же день Покупатель передает Вам собственные накопления, и банк перечисляет на Ваш расчетный счет денежные средства в качестве оплаты стоимости квартиры. И сразу же банк списывает с вашего счета деньги для погашения Вашей ипотеки, если денег на счету не хватает – Вы доплачиваете наличными денежными средствами, ранее полученными от покупателя.
- Предоставление в банк пакета документов на квартиру: вам нужно подготовить список документов для банка покупателядля оформления новой ипотеки, и у каждого банка он свой, поэтому уточнить нужно у самого покупателя. Но имеется основной список:
* Справка о зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире по форме №9 (еще она называется «Выписка из домовой книги»).
* Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру), с отметкой об ипотеке Вашего банка;
* Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
* Оценку квартиры, которую необходимо заказать в аккредитованной банком компании. Оценку заказывает и оплачивает покупатель.
- Получение покупателем положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита в Вашем банке: при этом не важно, сколько у покупателя денег собственных, а сколько будет получено в кредит. Главное, чтобы их в совокупности хватило на приобретение Вашей квартиры.
- Проверка банком Квартиры: занимает от 1 до 10 дней, Банк решает вопрос, готов ли он выдать новую ипотеку на перепродажу Вашей квартиры.
- Погашение существующей ипотеки и наложение новой ипотеки: Получается, что банк выдал покупателю кредит, тут же забрал себе деньги в качестве погашения Вашей ипотеки. Банк оформляет документы, по которым одновременно с регистрацией договора купли-продажи происходит снятие Вашей ипотеки, и накладывается новая ипотека Покупателя. Таким образом, после регистрации права собственности, на квартире остается только одно обременение.
СПОСОБ 2. продажа квартиры за наличный расчет (ИЛИ ПО ИПОТЕКИ ДРУГОГО БАНКА)
Если вы нашли покупателя с наличными средствами (или с ипотечным кредитом другого банка), то схема сделки будет выглядеть следующим способом:
- Оформление договора задатка (или аванса): покупатель передает вам часть денег в качестве задатка (аванса), которая равна сумме остатка долга по ипотеке, передача оформляется договором (соглашение о намерениях, предварительный договор, договор займа). В нем нужно указать, что вы обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры
- Составление расписки: вы пишете от руки расписку в получении денег, передаете ее покупателю.
- Погашение долга перед банком: вам нужно прийти в банк и погасить долг. Обратите внимание, что некоторые банки просят «заранее» написать заявление о полном досрочном гашении кредита – в среднем от 1 до 15 календарных дней до внесения денег на свой расчетный счет; или привязывают полное гашение к дате ежемесячного платежа. Получить справку о погашении задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки. Как правило справку и закладную выдают от 1 до 30 календарных дней.
- Снятие обременения: вам нужно вместе с представителем банка снять обременение (залог) с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Через 3дня обременение с квартиры будет снято.
Далее, действия зависят от того, откуда у покупателя доплата на приобретение квартиры:
- Если покупатель доплачивает собственными денежными средствами: вы с покупателем составляете и оформляете договор купли-продажи, который также нужно зарегистрировать в Росреестре. Покупатель передает вам деньги перед самой сделкой купли-продажи наличными или с помощью банковской ячейкой, как договоритесь.
- Если покупатель доплачивает ипотечным кредитом: вам нужно подготовить список документов для банка покупателядля оформления закладной, и у каждого банка он свой, поэтому уточнить нужно у самого покупателя. Но имеется основной список:
- Справка о зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире по форме №9 (еще она называется «Выписка из домовой книги»).
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру), с отметкой об отсутствии обременений;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
- Оценку квартиры, которую необходимо заказать в аккредитованной банком компании. Оценку заказывает и оплачивает покупатель.
Вы через покупателя или самостоятельно предоставляете банку покупателя все необходимые документы (перечислены выше) для одобрения покупаемой квартиры, оформления закладной и договора ипотеки. Если банк одобрил квартиру в качестве предмета залога, то оформляете с покупателем договор купли-продажи и регистрируете сделку в Росреестре. После регистрации договора купли-продажи, вы получаете от банка покупателя оставшуюся сумму через банковскую ячейку, наличными или на счет.
Способ 3. Продаем с помощью банка
В общем-то, действия все те же самые, что и в первом варианте, только поиском покупателя на заложенную квартиру занимается банк, а не продавец. Банку главное вернуть собственные средства, поэтому поиском лучшего предложения, чтобы что-то осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься. Порядок действий следующий:
- Банк сам подыскивает покупателя – то есть банк выставляет Вашу квартиру в своих информационных источника – на сайте, в базе данных и т.д., для привлечения покупателя.
- Банк подготавливает предварительное соглашение, которое вы с покупателем подписываете.
- Банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке.
- Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры.
- Вы с покупателем заключаете договор купли-продажи в Регистрационной палате и получаете доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.
ВАЖНО! Прежде чем, решиться на продажу квартиры, взвесьте все за и против. Если у вас финансовые трудности, мы не рекомендуем отказываться от квартиры, особенно если вам негде жить. Существует 2 способа уменьшить платеж:
- Рефинансирование: сейчас мы можем предложить вам ставку 10,9%
- Продажа «старой» квартиры и покупка новой более дешевой, соответственно и платеж по ипотеке снизится.
Главное, ни в коем случае не отчаиваться! Позвоните мне, и мы найдем хорошее и верное решение вашей ситуации. Я подберу вам оптимальную программу кредитования. Риэлторы компании – опытные специалисты помогут продать вам «старую» квартиру и подобрать новую.
С уважением, ипотечный консультант «ГРАНТА-недвижимость», Зуева Анастасия.